Рынок в турбулентном состоянии, стали видны слабые места: краткосрочная аренда просела, много апартаментов на первой линии, сдававшихся в краткосрочную аренду, перешло в долгосрочную, что также повлияло на цены не в лучшую сторону. Но есть один сегмент, который эта ситуация затронула меньше всего, это коммерческая недвижимость, за счёт долгосрочных арендных контрактов в среднем 3-5 лет.
За счёт быстрого роста населения и релокации большого числа бизнесов у города сформировалась явная потребность в коммерческих помещениях, офис в новом здании за разумные деньги вообще невозможно найти, так как в Дубае более 80% помещений старше 13 лет, не говоря уже о складах и хорошем ретейле.
Доходность коммерции выше: это не 3–7% как на жилье, а 6–12% в среднем. Число сделок за последний год выросло более чем на 50%, свободных помещений практически нет. В топ-5 локациях вообще невозможно ничего арендовать, если у вас нет классного продукта, успешной компании и вы не на 100% попадаете в концепцию развития района.
Поэтому всё больше инвесторов в Дубае выбирают долгосрочные стратегии инвестиций, в коммерческую недвижимость.
Несколько ключевых факторов, на которые стоит обращать внимание при выборе коммерции. Разберём самое популярное.
Ритейл:
— Высотность здания (чем выше, тем лучше. В идеале выбирать помещения в зданиях высотой от 50 этажей).
— Пешеходный трафик (если это готовое помещение, то нужно посчитать трафик путём привлечения компании, которая поставит человека или гаджет для подсчёта проходимости минимум на неделю).
Если off-plan постараться предугадать как будет устроено движение и пешеходные зоны
— Обслуживание (очень важно качество строительства и управления: с одной обслуживающей организацией здание «живёт» 10 лет, с другой — 50).
— Класс людей, которые там проживают (только средний класс и выше позволит привлечь в проект достойных арендаторов).
— Мастер-план (очень важно, чтобы помещение находилось в районе с развитой пешеходной инфраструктурой).
Офисы:
— Премиальная локация (особенно касается офисов класса A и A+).
— Транспортная доступность с несколькими видами общественного транспорта.
Прямые заезды с главных транспортных артерий.
— Современные фасады, эффектные лобби.
— Передовые инженерные системы: климат-контроль с зональным управлением, резервные генераторы, скоростные лифты.
— Профессиональный facility-management 24/7.